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Möchten Sie einen Kredit mit der Immobilie als Sicherheit aufnehmen? Zum Kauf? Zur Modernisierung und Sanierung oder aus anderen Gründen?
Wir stellen Ihnen den Kredit mit Immobiliensicherheit als Allrounder für Finanzierungswünsche vor. Erfahren Sie, worauf Sie bei der Finanzierung Ihres Immobilienerwerbs achten sollten, welche Kredite die Modernisierung zinsgünstig finanzieren. Zum Schluss wenden wir uns der Nachfinanzierung zu.
Kredit mit der Immobilie als Sicherheit – Immobilienkauf
Kredit mit der Immobilie als Sicherheit wird erstmalig zum Thema, wenn Menschen bestehende Immobilien erwerben oder neu erbauen. Ohne Kredit können sich „normale“ Bürger kein Wohneigentum schaffen. Im Gegensatz zu gewöhnlichen Konsumentenkrediten ist der Immobilienkredit aber keine Investition in eine „Eintagsfliege“. Geschaffen wird ein Wert, der für den Rest des Lebens Sicherheit gibt.
Finanziert werden dafür große Kreditvolumen, die in Raten über viele Jahre, oft sogar Jahrzehnte zurückgezahlt werden. Um öffentliche Förderkredite zum Immobilienerwerb, damit Bezieher kleinerer Einkommen den Traum vom Eigenheim verwirklichen könnten, ist es schwach bestellt. Nur mit Kredit 124, im eher bescheidenen Umfang von 50.000 Euro, unterstützt der Staat den Immobilienkauf oder Bau von Wohneigentum.
Dafür ist der Zinssatz interessant. Aktuell würde das Geld mit einer Laufzeit von 4 bis zu 25 Jahren zum effektiven Jahreszins von 0,75 Prozent bewilligt. Zinsbindung bietet der Kredit mit der Immobilie als Sicherheit von der KfW für 10 Jahre. Besichert wird das Darlehen im Grundbuch. Beantragt würde der Kredit nicht direkt bei der KfW, sondern über eine Geschäftsbank. Diese Bank übernimmt die gesamte Kreditabwicklung.
Niedrige Zinsen – Immobilienerwerb Risiken
Die niedrigen Leitzinsen haben in Deutschland einen wahren Immobilienboom ausgelöst. Finanzexperten warnen bereits heute vor einer Blase auf dem Immobilienmarkt. Mit dem spitzen Bleistift gerechnet, ist es bei den gegenwärtigen Zinsen sogar rechnerisch möglich, ohne Eigenkapital zum Eigentümer zu werden. Scheinbar clevere Makler kennen Wege, Eigenkapitalnachweise aus dem „Nichts“ zu generieren.
Doch vor solchen Praktiken sei gewarnt. Finanzierungsmodelle, die nicht mit ausreichend Eigenkapital unterlegt sind, stehen auf gläsernen Beinen. Niedrigzinsphasen vergehen. Ob bei steigenden Zinsen die Immobilie im Notfall zum Schuldenausgleich verkauft werden kann, ist mehr als zweifelhaft. Mit steigenden Zinsen, die mittelfristig die Finanzierung zum Einsturz bringen könnten, reduziert sich gleichzeitig die Nachfrage.
Gesund finanziert ist ein Kredit mit der Immobilie als Sicherheit zum Erwerb, wenn mindestens 20 Prozent reales Eigenkapital vorhanden ist. Optimal finanziert wäre der Kauf, wenn nicht mehr als 60 Prozent des Kaufpreises und aller Nebenkosten über Kredite finanziert würden. Bei einem so hohen Anteil vorhandenen Eigenkapitals schwinden gleichzeitig die Zinsforderungen der Hypothekenfinanzierer.
Worauf achten – Zinssatz oder Zinsbindung
Die Immobilienfinanzierung ist immer eine langfristige Angelegenheit. Niedrige Zinsen zählen selbstverständlich zu den Bausteinen einer gesunden Finanzierung. Der Tilgungsanteil der Ratenzahlung sollte möglichst immer mehr als 1% Prozent ausmachen. Aber günstig finanziert und ausreichend getilgt ist nicht alles, worauf Immobilienerwerber achten müssen. Mindestens ebenso wichtig ist es, sich das Eigenheim auch in möglichen Hochzinsphasen leisten zu können.
Zu einem höheren Zinssatz, aber dafür mit Zinsbindung von 20 Jahren oder 30 Jahren zu finanzieren schafft Zahlungssicherheit. Bei der Ratenhöhe sollte außerdem einkalkuliert sein, dass das Leben nicht nur gute Seiten kennt. Finanzielle Tiefpunkte können jeden treffen. In diesem Moment muss die Ratenzahlung weiterhin zu leisten sein. Optimal finanziert wird zu niedrigen laufenden Raten mit zusätzlicher jährlicher freiwilliger Sondertilgung.
Energieeffizient sanieren – Modernisierungskredite
Häuser sind extrem langlebig, wenn sie die Eigentümer rechtzeitig und regelmäßig warten. Zeitgleich kann heute jedes Haus so saniert und modernisiert werden, dass die Energiekosten drastisch sinken. Der passende Kredit mit der Immobilie als Sicherheit stammt für die meisten Sanierungsvorhaben an Bestandsimmobilien von der KfW. Besonders interessant wäre dazu der Kredit 151/152 – energieeffizient sanieren.
Bis zu 100.000 Euro Kredit je Wohneinheit oder bis zu 50.000 Euro für Einzelmaßnahmen, stellt die KfW als Förderkredit bereit. Aktuell würde ein öffentlich geförderter Modernisierungs- und Sanierungskredit zu 0,75 Prozent effektivem Jahreszins bewilligt. Die Zinsbindung wäre wieder für 10 Jahre möglich. Interessanter als die Zinsen ist für viele jedoch der Tilgungszuschuss. Über das Zuschussprogramm 430 beteiligt sich der Staat mit einem Zuschuss von bis zu 30.000 Euro.
Für kleineren Kredit mit der Immobilie als Sicherheit, beispielsweise zur Sanierung einer Außenwand lohnt sich der KfW Kredit nicht. Zu viel Bürokratie müsste überwunden werden. Auf kleinere Finanzierungsprojekte reagieren außerdem die meisten Geschäftsbanken als Kreditabwickler der öffentlichen Förderkredite ablehnend. Interessanter für kleinere Kreditwünsche wären Modernisierungskredite ohne Grundbuch.
Immobilienkredit – Nachfinanzierung statt Investitionsstau
In den ersten Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie sind die meisten Häuslebauer und Erwerber von Bestandsimmobilien hoch verschuldet. Wurde die Erstfinanzierung zu knapp kalkuliert, droht der Investitionsstau. Einen Kredit mit der Immobilie als Sicherheit vergeben Kreditinstitute gern, wenn sie an privilegierter Stelle im Grundbuch stehen. Mit dem Wunsch zur Nachfinanzierung kann nur noch ein Platz unter „ferner liefen“ im Grundbuch angeboten werden.
Trotzdem lassen sich manche Projekte, beispielsweise eine Dachsanierung, nicht aufschieben. Ansprechpartner für den Kredit mit der Immobilie als Sicherheit könnten in diesem Fall klassische Kreditvermittler sein. Eine andere seriöse Alternative wäre beispielsweise der Kredit von privat über Smava.